Vad innebär short sale och foreclosure?

Short sale

Kortfattat innebär termen “short sale” att man säljer huset för ett belopp som är lägre än de lån man har med huset som säkerhet. Man brukar säga att man är ”under water” dvs, husets värde understiger lånets. Huset tillhör fortfarande låntagaren, som är säljaren. Försäljningen måste sedan godkännas av långivaren/långivarna, dvs den/de måste godkänna affären & gå med på att efterskänka en del av sin skuld.

Så här kan det gå till i praktiken:

Fastighetsägare
John äger ett hus som han köpt för $300,000 och belåntat till $250,000. John har nu blivit av med jobbet och kan inte längre betala räntor och amorteringar. Husets marknadsvärde har under tiden sjunkit till $200,000. John ger fastighetsmäklare Per Nordstrom uppdraget att sälja huset. Mäklare Per hittar en köpare som är villig att betala $175,000. Parterna skriver ett sk shorsale contrakt som har ett förbehåll om att John’s bank måste godkänna försäljningen, eftersom köpesumman inte räcker för att kunna betala av lånet.

Nu börjar ett omständigt pappersarbete som med stor fördel utförs av en short sale specialist, gärna en advokat. Säljaren John måste dokumentera sitt ”hardship”, och förklara varför han inte längre kan betala sina räntor och måste sälja sitt hus. Så småningom lämnar banken besked om de godkänner försäljningen eller inte, och köpet kan förhoppningsvis genomföras. Ofta tar denna process minst 90 dagar, ibland ännu längre. Skulle banken inte godkänna försäljningen är kontraktet inte giltigt längre och köparen får leta efter ett annat hus.

Många undrar om banken alltid skriver av restskulden. I Johns fall ovan blir restskulden $250,000-$175,000= $75,000. Svar: Det varierar! I vissa fall förbehåller sig banken rätten att kräva in restskulden i ett senare läge. I andra fall skrivs skulden av direkt.

 

Foreclosure

Termen ”foreclosure” kan närmas jämföras med att huset blir “utmätt”. Det är en rättslig process där en fordringsägare försöker återta så mycket som möjligt av sin utestående fordran när låntagaren slutat betala räntor och amorteringar. Processen börjar med att låntagaren får en ”legal notice” från fordringsägaren (kan vara ifrån långivaren eller t ex Home Owner Association) om att ifall skulden inte betalas inom en viss tid – foreclosure date- kommer huset att säljas genom auktion.

Innan huset kan gå till auktion måste fallet genomgå flera juridiska processer, men till slut hamnar huset på en sk. “foreclosure auction”.  Förfarandet är reglerat i varje delstats lag. Den som bjuder högst vid auktionen övertar sedan ägandet av huset. I dagsläget är det nästan alltid den fordringsägande banken som vinner budgivningen och banken blir ägare till huset. Så småningom sätter banken ut huset till försäljning genom en fastighetsmäklare. Dessa bankägda hus benämns ofta som ”bank owned”, ”REOs” eller ”foreclosed properties”.

Ovanstående inlägg är skrivna av Per Nordstrom, Team Nordstrom, fastighetmäklare hos Signature Sotheby’s International Realty i Sarasota, Florida. Per är inte jurist och texterna är inte menade som juridisk rådgivning utan endast en generell förklaring till vad begreppen innebär. Observera också att olika stater i USA har olika lagar och procedurer. Sök alltid juridisk rådgivning innan ni engagerar er i något som har med foreclosure eller short sale att göra.

 

Search For Homes

Max Price:
Min Price:
Min SqFt:
Min Rooms:
Min Baths:
City:

Per & Helena Nordstrom
941-228-7356



Sotheby’s International Realty® is a registered trademark licensed to Sotheby’s International Realty Affiliates LLC. Each Office Is Independently Owned And Operated.