Vi får många frågor ifrån svenskar angående begreppet ”short sale” och vad detta innebär. Tvärtom mot vad namnet indikerar så är ofta en ”short sale” en mycket utdragen process – ”long sale” stämmer bättre ur tidssynpunkt.
Den stora skillnaden mellan en ”vanlig” försäljning, en sk. ”arms length” transaktion så har man här en tredje part inblandad, nämligen säljarens långivare då försäljningspriset på huset nu understiger lånebeloppet där fastigheten ligger som pant. Säljaren behöver därför ansöka hos banken om att få sin skuld nedskriven för att slippa gå ur färsäljningen med en rest-skuld.
Transaktionen görs först upp på vanligt vis mellan säljaren och köparen med en överenskommelse om pris. Därefter måste säljaren och hans representant, en sk. short sale negotiator, lämna in en ansökan hos långivaren (säljarens bank) för att få skulden nedskriven. Säljaren behöver bl a lämna in ett sk. ”hardship letter” tillsammans med riklig dokumentation som underlag för varför banken ska gå med på att skriva ned skulden. Samtidigt som säljaren ska lämna dokumentation så ställer banken också krav på köparen i form av diverse dokument, som ska fyllas i, skrivas under och läggas till köpekontraktet. Denna byråkrati kan ibland kännas oöverstiglig.
Tyvärr, är denna process ingenting som vi mäklare rår över eller har något inflytande över. När köpekontraktet är upprättat och överenkommet mellan köpare och säljare, är vi alla helt i händerna på banken och deras handläggare, som meddelar oss inblandade parter via säljarens förhandlare. Dessutom tycks det som om de indivuella handläggarna har sina egna rutiner. Det som gäller för en transaktion gäller inte för en annan osv. Har säljaren dessutom fler lån på huset hos olika långivare så måste proceduren upprepas till alla inblandade långivare. En short sale kan ta allt ifrån 3 månader till i värsta fall upp till 12 månader. Vanligt är 4-6 månader.
Den stora nackdelen för köparen är att han under handläggningstiden är bunden i ett avtal och inte kan hoppa av köpet för att köpa någonting annat med mindre än att han förlorar sin handpenning. Han kan heller inte räkna med någon hjälp ifrån säljaren att betala för ev. reparationer, eftersom kontraktet skrivs som As/Is , dvs ”i befintligt skick”. Det ligger också i transaktionens natur att säljaren inte har några pengar att reparera för.
Fördelen för en köpare av ett objekt genom en “short sale” är att priset förhoppningsvis är lägre än andra jämförbara objekt pga av tids- och osäkerhetsfaktorn.
Av Helena Nordstrom – Team Nordstrom,
fastighetmäklare hos Premier Sotheby’s International Realty i Sarasota, FL.
Helena är inte jurist och texterna är inte menade som juridisk rådgivning utan endast en generell beskrivning av hur en short sale-transaktion i Florida kan gå till. Observera att olika stater i USA har olika lagar och procedurer. Sök alltid lokal juridisk rådgivning innan ni engagerar er i något som har med foreclosure eller short sale att göra.
